Jak rozliczyć najem nieruchomości?

Zakup lokalu na wynajem to obecnie jeden z najpopularniejszych sposobów lokowania kapitału. Nieruchomości pozostają jedną z najpewniejszych i najbezpieczniejszych inwestycji, co w pewnym stopniu rekompensuje niższą niż w innych przypadkach metod stopę zwrotu. W jaki sposób najkorzystniej rozliczyć umowę najmu? Na odpowiedź wpływa kilka czynników, o których w dalszej części wpisu.

Możliwe sposoby rozliczenia
Istnieje kilka sposobów rozliczenia się z fiskusem z tytułu przychodów otrzymywanych za wynajęcie lokalu.



Ryczałt ewidencjonowany

Jest to możliwość przeznaczona dla osób nie prowadzących działalności gospodarczej, lub prowadzących ją poza obszarem związanym z najmem prywatnym (PKD 68.20.Z - wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi). Podstawą opodatkowania jest przychód z najmu a więc co za tym idzie w przypadku tym nie mamy możliwości odliczenia żadnych kosztów od podstawy opodatkowania. Podstawa podatku wynosi 8,5% od przychodu a więc kwoty czynsz zawartej w umowie najmu.

WAŻNA INFORMACJA! Podatkiem nie są objęte zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej oraz należności za media. Przykładowo, jeśli w umowie najmu zawarto zapis, iż miesięczny czynsz najmu wynosi 1500zł plus zaliczka na utrzymanie nieruchomości wspólnej plus opłaty licznikowe (które wynoszą 500zł) to co miesiąc otrzymujemy od najemcy przelew w wysokości 2000 zł z którego podstawą opodatkowania jest jedynie 1500 zł. Kwota 500 zł stanowiąca opłaty nie stanowi naszego przychodu zatem nie jest objęta podatkiem dochodowym.

rozliczenie na zasadach ogólnych

Możliwość ta dotyczy zarówno najmu prywatnego jak i osób prowadzących działalność gospodarczą. Podstawą podatku jest w tym przypadku dochód a więc różnica pomiędzy przychodami a kosztami poniesionymi na utrzymanie nieruchomości. Zgodnie z art. 22 ust. 1 Ustawy o podatku dochodowym do zmniejszenia podstawy opodatkowania można zaliczyć wszystkie koszty związane z uzyskaniem przychodu. Forma ta jest opłacalna w przypadku ponoszenia przez właściciela większych kosztów związanych np. z adaptacją lokalu lub stałych miesięcznych kosztów (usługi sprzątania, prowadzenie recepcji itp). Do kosztów zaliczyć można również podatek od nieruchomości oraz ubezpieczenie lokalu.
Analogicznie do podatku dochodowego z innych źródłem stawki podatku są dwie: 18 i 32%.

Podatek liniowy

Przypadek ten dotyczy jedynie osób prowadzących działalność gospodarczą. Istnieje jedna stawka podatku - 19 % niezależnie od wysokości uzyskanych dochodów.

Gra o wysoką stawkę...VAT

Najbardziej złożoną kwestią podatkową związaną z najmem jest zastosowanie stawki podatku od towarów i usług. Co ciekawe najem może zostać opodatkowany według trzech różnych stawek - pełną 23%, częściowym zwolnieniem 8% lub pełnym zwolnieniem. Generalną zasadą jest, iż wszystkie zdarzenia gospodarcze są opodatkowane pełną 23% stawką VAT o ile przepisy nie stanowią inaczej.

Zwolenienie z VAT

Przede wszystkim warto pamiętać, iż zwolnienie z podatku VAT nie jest tożsame z zerową stawką VAT. W pierwszym przypadku na fakturze znajduje się skrót "zw" oznaczający zwolnienie. Aby uzyskać zwolnienie z VAT muszą zostać spełnione dwie przesłanki - po pierwsze dotyczy ona tylko lokalu mieszkalnego, po drugie lokal ten musi zostać wynajęty na cele mieszkalne. Podstawą zwolnienia jest art. 43 ust. 1 pkt 36 Ustawy o podatku od towarów i usług który jest tożsamy z zapisem Polskiej Klasyfikacji Działalności (PKD 68.20.Z).

Stawka 8%

Powyższe zwolnienie nie odnosi się jednak to tzw. "usług związanych z zakwaterowaniem". Zgodnie z art. 43 ust. 30 Ustawy o VAT opodatkowaniu stawką 8% podlegają usługi związane z zakwaterowaniem (załącznik do Ustawy nr 3 poz. 163). Można zatem domniemywać, iż stawką tą objęte powinny być usługi najmu apartamentów na krótsze okresy - popularnie w większych miastach.

Stawka 23%

Jest ona stosowana w przypadku najmu nieruchomości komercyjnych - lokali usługowych czy biurowych.

Podsumowując...
...rozliczenie najmu lokali powinno być rozpatrywane dwojako - pod kątem zastosowania stawki podatku VAT oraz rozliczenia podatku dochodowego.
Najem prywatny podlega zwolnieniu z podatku VAT, natomiast w zakresie podatku dochodowego preferowane jest rozliczenie podatkiem ryczałtowym ze względu na fakt, iż zwykle wszystkie koszty związane z utrzymaniem lokalu (głównie zaliczki i media) przerzucane są na najemcę.
W przypadku lokali komercyjnych oraz prowadzenia najmu przez firmy kwestia ta jest bardziej skomplikowana i uzależniona od rodzaju świadczonych usług i strategii przyjętej przez firmę.
Trwa ładowanie komentarzy...